神奈川県の建設会社「小山建設」－土地資産活用／コンバージョン

神奈川県相模原市上溝43番地

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	オーナーズマンションシリーズ　　コンバージョン　　リニューアル

　■コンバージョンとは

建物の”コンバージョン”とは、既存建物の利用目的を別の用途に変換することをいいます。現在東京都心部のオフィス市場では、超高層オフィスビルが建設されています。このことによってオフィスに限って言えば、既存オフィスビルから新築物件へテナントが転居し、既存オフィスビルの空洞化現象が生じてきています。欧米では、オフィスビルや歴史的建造物、倉庫などを博物館や商業施設、住宅などに転換する手法が盛んに行われています。また、環境問題がメディアなどによって盛んにクローズアップされておりますが、このコンバージョンは既存建物を有効的に利用し、解体時に発生する産業廃棄物を最小限に留めることにより、ＣＯ2の発生や土壌汚染の進行を少なくメリットがあり、リサイクルや環境問題に寄与することにもつながります。

コンバージョンの事例

A．国内事例

（1）オフィスビル
（2）オフィスビル
（3）オフィスビル
（4）オフィスビル
（5）賃貸マンション
（6）倉庫
（7）オフィスビル
（8）オフィスビル
（9）独身寮
（10）電気店
（11）オフィスビル
（12）研修施設
（13）写真スタジオ

（1）学生専用マンション
（2）病院
（3）高齢者福祉施設
（4）学生寮
（5）ビジネスホテル
（6）賃貸マンション
（7）賃貸マンション
（8）分譲マンション
（9）高齢者賃貸マンション
（10）パチンコ、飲食店
（11）外国人向けゲストハウス
（12）オフィスビル
（13）高級賃貸マンション

B．欧米事例

（1）役所
（2）新聞社
（3）製鐡会社社宅
（4）スポーツクラブ
（5）電気機器工場
（6）シャーペン工場
（7）加工肉冷凍倉庫

（1）学生専用マンション
（2）病院
（3）高齢者福祉施設
（4）学生寮
（5）ビジネスホテル
（6）賃貸マンション
（7）賃貸マンション

　■コンバージョンのメリット

・供給過剰なマーケットから需要の多いマーケットに用途転換し、
　収入をより確実にします。
・解体建て替えに比べて、短期間で安価に新機能の建物として
　更新させます。
・建物の資産価値を向上させ、より高価値な建物になります。
・テナントのつきにくいビルの一部分を別の用途に転用し、
　賃料収入をアップさせます。

　■こんな悩みはありませんか？

・オフィスビルの空室をなんとかしたい
・倉庫の数が飽和状態で賃料が入ってこない
・ビジネスホテルの経営不振がここ数年続いている
・賃貸マンションの老朽化に伴い空室率が増えた
　etc

コンバージョンの適性診断をします

コンバージョンの
市場調査

その立地の賃料の差（レンタギャップ）、市場の需給バランスなどを調査し、何の用途にしたら良いのかを評価します。

計画の建物

最適な事業収支を考え、プランニングします。
また、法規法令に適合できるか否かも同時に評価します。

事業の評価

コンバージョンすべきか、今のままの用途で使うべきか判断評価
します。

診断結果

この様に多面的に調査検討をして、用途・事業収支・修繕費･法令などを総合的に
検討し、コンバージョンの有効性、必要性を評価します。